生産緑地の2022年問題_80_1
生産緑地の2022年問題

《「生産緑地制度」の特徴》

 市街化区域内にある農地で、農業を継続することを条件に固定資産税や相続税等の優遇を受けることのできる制度。

 

 【地区の指定】

 農林業の継続が可能な条件を備えているもの(農地として管理する義務がある)

 500㎡以上の面積

 〇良好な生活環境の確保に相当の効果があり、公共施設等の敷地に供する用地として適し

  ているもの

 〇市区町村により都市計画法によって地区指定(30年継続期間

 【行為の制限】

 〇建築行為等

 〇宅地造成等

 【指定の解除】

 〇告示された日から30年経過

 相続発生または従事することができなくなった時

 【買取の申出】

 〇原則、時価で市町村が買取る

 〇買取らない場合、農業に従事することを希望する者へあっせんする

 【行為の制限の解除】

 〇買取の申出の日から3ヶ月以内に所有権の移転が行われなかったときは、解除される

                                        緑地

《「生産緑地制度」のメリットとデメリット》

 ◎メリット:農業継続する方

  ・固定資産税の軽減

   1974年に公布された生産緑地法では、市街化区域内で大都市圏の一部の農地は宅地

   並課税が行われ、これによりほとんどの農地は宅地化する。

   1992年の同法改正により、一部の土地の固定資産税は、農地並み課税に軽減され、

   「生産緑地制度」が摘要されることとなった。

   軽減率は行政により異なるが、宅地に比べて数百分の1またはそれ以上。

  ・相続税納税猶予制度

   終身営農を条件に農地を担保にすることにより、生産緑地の評価額が猶予される。

 

 ◎デメリット:農業継続しない、解除したい方

  ・30年経過または相続時み解除可能

   指定解除できる機会は2回のみ

  ・営農を止めた場合、納税猶予が打ち切りとなり、さかのぼり課税が発生する。

   この時の課税には利子税が加わり、さらに一括納税が必須となる。

  ・相続時の土地評価は5%控除されるだけで宅地評価とほとんど変わらない

  ・「売れない、貸せない、建てられない」

   事前に土地活用、相続対策ができない。

                          売れない貸せない建てられない

 ◆2022年、生産緑地の保有者は、継続か解除かの選択時期となる。◆

 

 

《生産緑地保有者の3つの大きな問題》

 ①30年継続問題

  指定を受けた頃と比べ、市街化が広がったことにより生産緑地の周辺環境は大きく変化

  した。

  2022年に更新をすると、新たに30年の営農を行うことが必須となり、判断が困難と

  なっている。

  ・営農者の高齢化

  ・後継者の不在

  ・いても営農は困難

  ・その他の所有地では賃貸マンションやアパート等が主要事業となり、後継者は農業を

   していない

  ・後継者がサラリーマン

  ・2022年は東京オリンピック開催後2年目にあたり、不透明な経済状況

 

 ②相続税の納税問題

  ・相続税評価額は宅地の95%の評価となる。

   ⇒相続時の納税においては、あまり「生産緑地制度」のメリットが無い。

  ・売却して相続税を納めるには時間が足りない

   ⇒では、この生産緑地を売却して相続税を納めようとした場合、時間(期間)の問題

    が生じる。

    そもそも相続税は発生後10ヶ月以内に納めなければならないが、売却活動を初め

    て現金化するまでの期間の他、生産緑地を解除するために3ヶ月程度、相続人が複

    数人いる場合は、遺産分割協議をする期間(なかなかまとまらない事も多々ある)

    が必要となる。

    売却活動期間が短くなればなる程、安売りとなってしまい、不利益である。

    生産緑地解除含む流れ

  ・相続税納税猶予制度を利用するには、終身営農が前提である等、慎重な判断が必要で

   ある。

   ⇒途中で営農を止めてしまった場合、さかのぼり課税が発生する。

 

 ③将来の土地活用問題

  ・生産緑地を継続するか、解除して宅地化するか。

  ・宅地化した場合、収益を生む事業へ有効活用できるか。

  ・将来の生計の柱を何にするか。

  ・敷地自体が未接道不整形であり、宅地化しても有効活用できないと悩んでいる。

 

 ◆2022年、買取の申出が集中し、広大な土地が大量に出現したどうなるのか。◆

 

 

《問題の解決策》

 2022年を向かえ、土地所有者を次に悩ませる大きな問題が「空家問題」である。

 なぜか。

 買取の申出が集中した場合、現在でさえほとんど買取に応じない市町村は、やはり2022

 年も買取をしないでしょう。

 そうした場合、農業を止めた土地は宅地となり、建物が建築される。

 自分で活用する場合、「賃貸マンション」、「アパート」、近年ハウスメーカーも広く宣

 伝している「貸家」が、また、売却した場合、生産緑地は500㎡以上の広大な土地である

 ため、やはり「分譲マンション」や「建売住宅」等の住宅が数多く建築されるでしょう。

 つまり、住宅が首都圏で急激に増える「建築バブル」が起こります。

 従って、2022年の指定解除まで待つ場合、現在も郊外や地方を中心に起きている「空家

 問題」が今以上に目立つこととなります。

 では、どのような対策を取れば良いのか。

   生産緑地解除後の市況

 

 〇唯一の対策「区画整理」による換地

  生産緑地のまま、事前に出来る唯一の方法は区画整理事業を行うことです。

  区画整理というと行政主導の大規模な開発と捉えがちですが、たった1人からでも行う

  ことができます。

  生産緑地を継続する方、いずれ解除する予定の方の双方にメリットがあります。

 

  ◎メリット

   ・地権者1人からできる

    個人施行の場合は1人から、7人以上は組合施行です。

   ・土地(保留地)提供により、費用をかけずに施行ができる

    保留地をつくり売却することにより、費用をまかなうことができます。

   ・優良資産化

    営農条件の改善遺産分割の準備、売却用地の確保、敷地の整形化物納ができま

    す。

   ・生産緑地と宅地化農地を整理できる

    換地(宅地の入れ替え)により、生産緑地と宅地化農地を整理できます。また、点

    在する生産緑地をまとめることができます

   ・生産緑地のみでもできる

    市街化農地全体はもちろん、生産緑地のみでもできます。

   ・相続税猶予を受けたままできる

    生産緑地を解除せず、相続税猶予を受けたまま施行できます。

   ・建築ができる

    新たに宅地化した農地に、いつでも建物を建築できるようになります。

   ・美しい街並の形成

    事業完成後は美しい街並ができ、地域に貢献できます。

 

  ◎留意点

   ・合意形成

    複数の土地所有者で行う場合、ひとりでも未同意者がいると施行ができないため、

    合意形成に時間がかかることがあります。組合施行の場合は、土地所有者及び土地

    面積の2/3以上の同意が必要。

   ・減歩(土地の負担)を伴う事業となる。

 

 

《最後に》

 生産緑地制度はとても便利で有効な制度です。

 一方で、2022年以降も営農をし続けるか否かは、各個人が思案のしどころかと思いま

 す。

 

 ランディは、相続」と「不動産」のコンサルティングを得意としております。

 「生産緑地」の未来を考える上では、単に「生産緑地」だけを考えることが良いのではな

 く、相続対策の一つとして、また、他所有不動産とのつながりを踏まえて対策を立てなけ

 ればなりません。

 

 比較的時間のある今のうちに、余裕を持った対策を立てましょう。

 

 ランディでは、生産緑地コンサルティング」と位置づけ、対策のご提案をしておりま

 す。

 

 お気軽にお問い合わせください。